“成都体量最大”酒店再被拍卖，高端酒店甩卖潮仍持续

今年以来，国内高端酒店抛售新闻不断，近日，被称为“成都体量最大”的五星级豪华酒店——成都环球中心天堂洲际大饭店再次被挂牌转让，此前曾两次被摆上“货架”。

近两年，诸多定位高端、奢华的酒店资产被甩手出售，其中不乏公众熟知的北京瑜舍酒店、索菲特大酒店、上海宝格丽酒店。据不完全统计，2024年第三季度，共有200家酒店被拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店24家，流拍率超过60%。

为何近年来高端酒店拍卖被频发甩卖？高端酒店还是门好生意吗？

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高端酒店甩卖成热潮

在成都市高新区天府大道北段，成都环球中心天堂洲际大饭店曾以其庞大的规模和卓越的设施吸引了无数国内外游客的目光，它既是成都最大体量的五星级酒店，也是亚洲最大单体建筑成都环球中心的酒店部分。

成都环球中心天堂洲际大饭店建筑面积合计10.5万平方米，酒店拥有975间客房，1150平方米的会议室，2500平方米的泳池，2023年出租率为57%、该项目此前部分房产已经历过法拍，此次为第三次寻求买方。

成都环球中心天堂洲际大饭店，图源酒店

追溯历史，该酒店“原东家”为融创，然而，随着融创陷入债务危机，其旗下资产频频被用以资抵债、拍卖等方式处置。成都环球中心天堂洲际大饭店也未能幸免，早在今年3月，就通过以物抵债的方式易主给了专注于防水材料生产的东方雨虹。

东方雨虹虽然通过以物抵债的方式获得了这座五星级大酒店，但并未将其纳入自身的核心业务范畴。东方雨虹的业务范围并未涉及酒店管理运营，因此，近日这座酒店又被重新摆上货架，寻找新的酒店经营方。

近年来，酒店资产成为资产挂牌甩卖的“重灾区”，2024年，中国高端酒店市场经历了一场前所未有的“抛售潮”。位于北京三里屯的瑜舍酒店于6月30日正式关闭，成为近两年酒店资产甩卖“最令人唏嘘”的案例之一。在王府井商圈，励骏酒店也再度挂售，报价从37亿元降至33亿元。

不仅在北京，全国各地的高端酒店市场都出现了类似的抛售现象。重庆柏椿实业公司因破产清算，其名下国内顶奢酒店代表之一的悦榕庄及上百栋烂尾别墅等被法拍，起拍价7亿元，但同样流拍。在广州，碧桂园挂牌转让了包括广州市增城区酒店在内的一系列资产。天津丽思卡尔顿酒店、三亚洲际酒店等高端酒店也纷纷被出售或拍卖。

据不完全统计，2024年第三季度，共有200家酒店被拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店24家，流拍率超过60%。北京临空皇冠假日酒店、天津生态城世茂希尔顿酒店等酒店拍卖价近10亿元，但均流拍。

《中国酒店市场洞察》报告显示，从2022年开始，酒店业态的大宗成交呈上升趋势。尤其在2023年，酒店的大宗成交表现出明显的放量上涨态势，其中，北上广的酒店全年大宗成交金额达134亿，已接近2022年成交总额的2倍。

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因何甩卖？

从新世纪初到2010年代末，我国高端酒店尤其是五星级酒店狂飙的发展阶段。五星级酒店如雨后春笋般在全国各大城市涌现。彼时，入住五星酒店成为赶时髦的甚或方式之一。

然而时隔数十年后，部分老牌酒店却面临“名不副实”评价，以成都环球中心天堂洲际大饭店为例，有消费者反映酒店“设备和装修陈旧，隔音差，淋浴房的玻璃门铰链脱落，存在严重安全隐患。”“整个酒店空气很差，不通风，弥漫这一股散不去的食物味道。”事实上，在网络平台上，有不少网友反映自己曾经住的老牌五星级酒店设施陈旧，服务差。

客人反映柜子老化、玻璃门铰链脱落等

有酒店业内管理人员表示，国内许多五星酒店建设时间早，设备老，但是更新设备成本高昂。同时，高房价导致客源群体相对有限，市场培育和达到稳定的入住率需要时间，让酒店投资回报周期长，因此会存在无法满足部分客人舒适度要求的现象。

另一方面，盘点高端酒店抛售方发现，售卖方多数是房地产开发商，如金茂、华侨城、碧桂园等。“在融资受限、销售回款压力大的情况下，低价出售资产成为房企‘回血’最直接的方式。”上海易居房地产研究院院长丁祖昱指出。

今年10月，中国金茂发布公告称出售金茂三亚希尔顿酒店等资产，售卖价为18.49亿元。中国金茂认为，金茂三亚希尔顿酒店投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入；潜在出售事项带来的现金流及利润，将有助公司整体财务状况及营运资金的优化。

图源网络

另一方面，今年中国高端酒店营业收入也呈现冰火交融的局面，据亚洲旅宿大数据研究院统计，10月黄金周部分热门旅游城市酒店入住率虽有所攀升，但收入增幅不及预期，尤其是高端及奢华酒店房价跌幅明显。

对此，有媒体指出，目前部分市场区域，尤其是大城市和热门旅游地，高端酒店供应可能已经过剩，新建项目面临激烈的市场竞争，可能导致客房出租率和平均房价承压。

放眼全球，意大利、西班牙、德国、印尼、日本五个国家10月RevPAR（每间可销售房收入）增长超过15%，中国则为-2.8%。在国际酒店集团层面，全球RevPAR也在回升，但亚太地区仍有疲软态势。凯悦集团大中华区酒店RevPAR下降6.7%、万豪国际集团大中华区RevPAR同比下滑7.9%、希尔顿旗下亚太地区的酒店的住宿行业指标均同比下滑：入住率同比减少0.5%；RevPAR同比减少3.4%。

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高端酒店还是门好生意吗？

事实上，转让酒店资产在业内是常有的操作。

对此现象，酒店投资与资产交易专家、酒店高参创始人兼CEO罗家福在接受《华夏时报》记者采访时表示，当下高端酒店资产泡沫已经被挤掉了，酒店资产价值正在回归。未来市场上会有越来越多酒店资产成交案例，这是酒店交易市场逐步成熟的标志，酒店业主大换血有利于酒店资产流通。

“一方面，这可以让地产企业轻装上阵，调整业务结构，更好地应对市场变化；另一方面，也为投资者提供了新的机会，让他们可以重新评估和分析酒店资产的价值和投资潜力。”业内人士表示，抛售高端酒店并不一定是坏事。

尽管酒店流转增加，但国内高端酒店市场开业动作仍然活跃。

今年10月，新开业酒店250家，其中高端酒店共开业26家，上海、山东两地开业数量较多。10月共有86家酒店达成签约，丽世酒店管理集团奢华品牌"盐绚"首次进驻中国；万豪携旗下豪华精选酒店与AC酒店双品牌于深圳签约；而广州科学城洲际酒店在大湾区市场落地。

仲量联行发布《2024/2025中国市场酒店运营商信心指数报告》显示，国内奢华酒店继续以较为乐观的姿态领跑市场：逾50%的受访奢华酒店对入住率和平均房价抱有信心。

国际酒店集团也对中国这一庞大市场的发展保持乐观态度：希尔顿集团加速布局亚太地区酒店市场，并计划在未来几年内实现旗下精选服务品牌酒店数量翻倍，总数预计将突破1200家。目前，希尔顿集团在亚太区有600多家酒店正在筹建中。

洲际酒店集团CEO Elie Maalouf表示，“事实上，在大中华区，鉴于长期需求驱动因素颇具吸引力，我们良好的发展势头应该会使 2024 年成为该地区酒店开业和签约数量最多的年份之一。”另外，其在2024 第三季度的财报电话会议里也表示，中国目前的情况正在触底，尽管反弹还需要时间，但中国市场正在好转。